Aktualność artykułu została zweryfikowana według stanu prawnego na dzień 19.07.2022 r.

Rozpoczęcie roku akademickiego dla wielu studentów wiąże się z koniecznością zawarcia umowy o najem pokoju bądź mieszkania. Mając na uwadze, że często jest to pierwsza umowa tego typu w życiu, poniżej przedstawiamy krótki przewodnik dotyczący właśnie umowy najmu.

Kodeks cywilny nie przewiduje szczególnej formy wymaganej do zawarcia umowy najmu pokoju bądź mieszkania na czas krótszy niż rok. Jednak z uwagi na możliwy przyszły spór z właścicielem lokalu / wynajmującym lokal, rekomendowanym jest zawarcie umowy w formie pisemnej, chociażby dla celów dowodowych. Warto również mieć na uwadze, że w przypadku, gdy strony umówią się, że ich celem jest, aby najem trwał dłużej niż rok, ale finalnie nie zawrą umowy na piśmie, wtedy umowa taka będzie automatycznie uważana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony.

To czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, tj. konkretny przedział czasowy, wskazany wprost w umowie, bądź na czas nieoznaczony jest kluczowe w kontekście możliwości jej wypowiedzenia. Jeśli umowa jest zawierana na czas określony to z treści umowy powinna wynikać data jej zakończenia lub okres na jaki jest zawarta.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie może zostać wypowiedziana, za wyjątkiem sytuacji: (i) gdy w jej treści wskażemy okoliczności uprawniające do wypowiedzenia oraz (ii) wynikających wprost z przepisów prawa. Tak więc, jeżeli w umowie, która ma obowiązywać przez określony czas nie zostaną zawarte możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia (albo możliwość taka nie będzie wynikała z ustawy), wypowiedzenie umowy najmu będzie wykluczone. Złożenie wypowiedzenia nie odniesie w takim wypadku pożądanego skutku. Nawet jeżeli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zostanie przedłożone drugiej stronie umowy, to my, jako najemcy, i tak będziemy mieć obowiązek zapłaty czynszu, a wynajmujący udostępniania mieszkania. Stąd też tak ważne jest zawarcie w umowie postanowień dotyczących jej wcześniejszego wypowiedzenia.

Terminologia ustawowa:

Wynajmujący to ten, który oddaje do używania pokój / mieszkanie, najemca to ten, który płaci czynsz, zatem w naszym przypadku właściciel mieszkania = wynajmujący, zaś student = najemca.

Przykłady postanowień dot. wcześniejszego wypowiedzenia

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu z ważnych przyczyn, z zachowaniem tygodniowego okresu wypowiedzenia, w szczególności w następujących sytuacjach:

  1. najemca zostanie skreślony z listy studentów;
  2. najemcy zostanie udzielony urlop dziekański; lub
  3. władze uczelni, na której najemca studiuje podejmą decyzję o prowadzeniu co najmniej 70% zajęć, przewidzianych tokiem studiów najemcy, w trybie zdalnym.

Z kolei zawarcie umowy na czas nieoznaczony (w przeciwieństwie do umowy na czas oznaczony) powoduje, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony uzależnione są od częstotliwości płatności czynszu. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem, a skutek nastąpi na koniec miesiąca po upływie tego terminu.

Umowa najmu powinna również przewidywać sposób, w jaki wypowiedzenie powinno zostać złożone drugiej stronie, aby było one skuteczne (odniosło zamierzone przez nas skutki prawne).

Przykłady postanowień dot. formy wypowiedzenia:

  1. Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę powinno zostać złożone na piśmie i dostarczone wynajmującemu za pomocą listu poleconego.
  2. Najemca może wypowiedzieć umowę drogą mailową, przy czym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zostanie przesłane przez najemcę na następujący adres mailowy wynajmującego: przykladowyadres@mail.pl 

W przypadku zaś, gdy umowa nie będzie precyzowała sposobu złożenia wypowiedzenia, zastosowanie będą miały postanowienia kodeksu cywilnego. Stąd też, jeżeli umowa najmu została zawarta:

  1. pisemnie, w formie dokumentowej (np. zawarta drogą mailową lub poprzez wymianę wiadomość na komunikatorach internetowych) albo elektronicznej (umowa opatrzona kwalifikowanym podpisem elektronicznym) wystarczające będzie, aby oświadczenie najemcy o wypowiedzeniu miało formę dokumentową; albo
  2. w formie szczególnej (z datą pewną, z notarialnym poświadczeniem podpisów lub w formie aktu notarialnego) koniecznym będzie złożenie przez najemcę pisemnego wypowiedzenia.

W kontekście wypowiadania umów najmu należy również wskazać na możliwości wypowiedzenia wynikające wprost z kodeksu cywilnego. Złożenie wypowiedzenia z przyczyn wskazanych poniżej nie jest uzależnione od czasu trwania umowy.

Wypowiedzenie może zostać złożone przez najemcę, bez zachowania terminów wypowiedzenia:

  1. jeżeli pokój / mieszkanie, w chwili wydania ma wady, które uniemożliwiają jego używanie, albo wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą; lub
  2. jeżeli pokój / mieszkanie ma wady, które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, chociażby w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o tych wadach.

Zdarza się, że strony umowy w różnoraki sposób rozumieją pojęcie czynszu, różnicują przy tym pojęcie czynszu administracyjnego, jako opłat płatnych przez właściciela do spółdzielni / wspólnoty oraz czynszu, jako opłat należnych wynajmującemu za udostępnienie mieszkania. Podczas gdy finalnie czynsz powinien być składową obu tych elementów.

Przykład postanowienia dotyczącego czynszu:

Strony postanawiają, że czynsz zawiera w sobie wszelkie płatności należne od wynajmującego do spółdzielni mieszkaniowej / wspólnoty mieszkaniowej. W ten sposób, najemca będzie dodatkowo zobowiązany wyłącznie do ponoszenia kosztów opłat za media dostarczanych do lokalu.

Oprócz czynszu najemca ma obowiązek uiszczania takich opłat jak: opłaty za energię elektryczną, wywóz śmieci, wodę, itp. Wysokość tych świadczeń nie jest uzależniona od wynajmującego. Opłaty te mogą być płatne na rzecz:

  1. wynajmującego albo na podstawie wskazań podliczników / otrzymanych przez niego rachunków (faktur) albo w systemie zaliczkowym, z obowiązkiem późniejszego rozliczenia; albo
  2. bezpośrednio przedsiębiorców dostarczających media do lokalu.

Wobec powyższego w treści umowy należy precyzyjnie określić co wchodzi w skład czynszu oraz jakie opłaty poza czynszem i w jaki sposób najemca jest zobowiązany uiszczać (np. na rachunek bankowy wynajmującego, o numerze: (1111 2222 – przykładowy nr rachunku bankowego) , do 10. dnia każdego miesiąca).

Warto również zwrócić uwagę na obecny na rynku szczególny rodzaj umowy najmu – umowę najmu okazjonalnego. Głównym jej celem jest ochrona praw wynajmującego.

W porównaniu ze zwykłą umową najmu, umowa najmu okazjonalnego wyróżnia się:

  1. formą zawarcia – umowa najmu okazjonalnego zawierana jest pisemnie, jej zmiana również wymaga formy pisemnej, w innym wypadku będzie nieważna;
  2. czasem trwania – umowa najmu okazjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
  3. obligatoryjnymi dodatkowymi załącznikami, w postaci:
    • oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu;
    • wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
    • oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących; oraz
  4. kosztem – oświadczenie o poddaniu się egzekucji może być składane wyłącznie przed notariuszem, maksymalny koszt sporządzenia przez notariusza oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2020 r. – 260 PLN).

Umowa najmu okazjonalnego ma przede wszystkim ułatwić eksmisję najemcy po wygaśnięciu umowy. Jeśli student zamierza postępować zgodnie z umową i wydać lokal po zakończeniu umowy to nie powinien się jej obawiać. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego następuje na zasadach omówionych powyżej. W przypadku upływu okresu najmu lub wypowiedzenia umowy, wynajmujący może uzyskać sądowy tytuł wykonawczy opróżnienia lokalu bez procesu – na podstawie notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. 

Na koniec warto zwrócić uwagę, że najemca przed podpisaniem umowy ma możliwość zweryfikowania czy osoba, która lokal wynajmuje jest jego właścicielem. W tym celu należy poprosić wynajmującego o podanie numeru księgi wieczystej, a prawo własności możemy wówczas sprawdzić na stronie ekw.ms.gov.pl, w dziale II (Własność).

Natalia Wysk

aplikant radcowski